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    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益

    • 2022-01-05
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    棚改始于2009年,但國家真正開始加大棚改力度是在2012年9月份。彼時國家就明確定義棚改是“重大民生工程,也是發展工程”。更要求各地在棚改時要“更好地體現住房居住屬性”,切實把惠及數億人的民心好事辦好辦實。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    國家為什么如此重視棚改?總的來說,主要是棚改的意義重大:不僅對改善住房困難群眾居住條件發揮重要作用,同時還兼顧完善城市功能、改善城市環境的好處,更對補上房地產發展短板、擴大住房有效需求等大有裨益。
    2015年對棚改來說更加不同尋常,因為這一年,棚改政策迎來了升級換代:棚改補償模式由實物、貨幣安置并重,轉向貨幣安置優先,即棚改由1.0進入2.0。說白了,棚改1.0時代,拆遷補償安置的方式是“發房”,而棚改2.0是“發錢”——棚改拆遷不再給被拆遷戶房子,而是直接發放現金,讓老百姓自己到市場上去購買商品房。
    這種棚改安置補償方式的好處也是非常明顯的:既解決了開發商2013-2015年瘋狂建房造成的庫存積壓問題,又創造了大量剛性購房需求,更主要的是,“貨幣化安置”方式讓被拆遷戶手里都握有充足的資金。
    有機構核算過,棚改貨幣化補償模式比實物安置模式成本要高30%左右。有人可能會好奇,為什么這種棚改拆遷的模式成本更高,反而地方卻更能接受呢?歸根結底在于央行推出的“抵押補充貸款”創新性政策工具,解決了棚改貨幣化安置的資金問題。簡單來說其實是資金流形成了一次完整的閉環:央行-國開行-地方-被拆遷居民,然后地方再通過高價賣地,把收回的土地出讓金償還國開行-央行。
    公開資料顯示,僅2015年-2018年4年時間,全國棚改總量就達到了2442萬套,其中2018年單年棚改開工量就高達626萬套,比原計劃提高了近8%;谏鲜龇治,有專家甚至直言不諱稱贊,“棚改貨幣化是人類最偉大的發明”。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    但我們同時要意識到,伴隨著棚改拆遷大規模進行,近年來,棚改所帶來的弊端也在逐漸顯現,因此,過去這幾年,叫停棚改的聲音也不絕于耳。棚改的弊端,或者說棚改貨幣化的弊端主要有三個:第一,推升了房價,尤其是三四線城市過去這一輪房價“補漲”,離不開大規模棚改的支撐。資料顯示,2015年-2018年,全國棚改總量的近3/4都在三四線城市。不僅幫助開發商完美去庫存,更推動三四線城市,整體上漲了55%以上。尤其是環一線周邊的三四線城市,4年間房價整體上漲幅度超過200%。一句話,過去這幾年,棚改在幫助三四線城市解決樓市庫存的同時,對當地房價的波動起到了推波助瀾的作用;
    第二,近年來,很多城市都在“借棚改之名大肆發債”,這無疑給很多地方主體帶來了短期難以消化的負債壓力。尤其是中西部城市,地方城市為了獲得長期低息貸款,隨意擴大棚改范圍,棚改新增項目申報速度加快,規模加大;
    第三是棚改拆遷久負盛名的“造富功能”,催生了大量以專業投資老破小“博拆遷”,吃拆遷紅利的投機分子。這不僅擾亂了正常的市場秩序,更擠壓了數以億計剛需者的切身利益。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    進入2021年,很多媒體、專家就不停釋放“棚改已徹底結束”的信號,有人甚至高調下結論道:從2021年起,棚改將退出房地產歷史舞臺,這意味著未來“拆二代”將徹底消失。尤其是最近這段時間,網絡上關于“棚改已徹底結束”、“未來老房子不再拆遷了”的聲音更是喧囂塵上。說實話,今年以來,很多老舊小區居民、專業“博拆遷”的投資客,著實被嚇得不輕。
    被國家冠以“民生工程”的棚改真的已經徹底結束了嗎?答案是否定的。首先,2019年、2020年,棚改開工量雖然連續兩年下滑,但并未徹底結束,2020年棚改開工量仍然達到了209萬套,相較于2018年高峰時期,確實大幅下跌,但和2014年之前的規模相比,還是不低的;
    其次,鑒于2015年-2018年全國棚改大規模增加,同時棚改的弊端也開始顯現,國家確實從2018年起,有意對棚改“踩剎車”,比如要求“庫存嚴重不足、房價上漲壓力大”的城市,對棚改降速,比如國開行宣布收回地方的棚改審批權限等。2019-2021年,山東省取消了貨幣化安置,湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進棚改貨幣化安置,步子確實比此前小了,但這些都不意味著棚改已經徹底結束;
    再者,從各地公布的2021年棚改開工、完工情況來看,各地仍然在如火如荼地進行棚改拆遷。比如石家莊,年初制定的棚改任務是:新開工5987套、基本建成11618套。截止到目前,石家莊棚改工作已開工5989套,基本建成12141套,分別完成年度任務的100.03%和104.5%。再比如貴州省,12月24日下午,記者從新聞發布會上了解到,2021年至2023年全省將完成棚戶區改造41萬套。其中,2021年以來,貴州省已完成棚戶區改造約9萬戶;
    此外,今年的9月25日,在“2020/2021中國城市規劃年會暨2021中國城市規劃學術季”活動上,住建部副部長黃艷明確提到,“習慣性地做征拆、土地拍賣再建新房,這種慣性思維和慣性路徑特別難轉,F在還在繼續按照這條路徑走,所以我們要制止這種大拆大建的行為。”言外之意,棚改依然在照常進行。
    不過,值得一提的是,在今年8月30日,住建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知明確提出,嚴格控制大規模拆除,嚴格控制大規模增建,嚴格控制大規模搬遷,確保住房租賃市場供需平穩。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線”:1、除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外,不大規模、成片集中拆除現狀建筑,原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%;2、提倡分類審慎處置既有建筑,推行小規模、漸進式的有機更新和微改造。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    不過,值得一提的是,在今年8月30日,住建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知明確提出,嚴格控制大規模拆除,嚴格控制大規模增建,嚴格控制大規模搬遷,確保住房租賃市場供需平穩。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線”:1、除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外,不大規模、成片集中拆除現狀建筑,原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%;2、提倡分類審慎處置既有建筑,推行小規模、漸進式的有機更新和微改造。
    業內專家分析認為,這和早前住建部副部長黃艷提出的“我國在城市規劃和建設中要摒棄急功近利和大拆大建,注重‘繡花’功夫,突出地方特色和人居環境的改造”觀點,如出一轍。
    對于住建部文件明確的“嚴控大拆大建”、“收縮棚改規模”要求,房產專家劉博認為,這是大勢所趨,也符合未來城市發展建設的主旋律。一方面,城鎮老舊小區很多并不存在嚴重的質量問題,有些主體架構并無問題,僅僅只是外墻外貌、基礎綠化等有些老化和破舊而已,這類問題都可以通過原地改造解決,根本沒有必要大動干戈的全部拆遷重建;另一方面,“一刀切”地走棚改拆除重建模式,難免造成資源過度浪費。
    種種信號顯示,未來棚改有收縮之勢,即城鎮老舊房屋拆除的概率會大大降低,那么城市中仍然現存的老房子該如何處置呢?住建部明確,明年起,老房子全部按“新規”處置:堅持“留改拆并舉”,以保留利用提升為主,加強修繕改造,補齊城市短板,注重提升功能,增強城市活力。簡言之,從明年起,老房子仍然可能會拆、會改造、會保留,只是具體該通過何種途徑處置,國家會統籌安排好。
    專家認為,從明年起,老房子主要是以“舊改”為主,市場份額或高達70%以上:最大程度保留城市的原有機構和歷史文化,同時注重提升功能,比如加裝電梯、引進物業、增建停車場、引入助老托育等功能。
    事實上,早在2020年底,住建部長王蒙徽在國新辦新聞發布會上做總結報告時就表示:從2021年起,要全面推進城鎮老舊小區改造,尤其是以2000年前建成的住宅小區為重點。
    提到“舊改”,很多人其實并不陌生,家住在一二線城市老城區的居民,可能已經提前體驗到了“舊改”的實惠了——2019年、2020年,“舊改”試點工程已經在全國大范圍啟動了。根據住建部公布的數據,2019、2020兩年,全國累計新開工改造城鎮老舊小區是5.9萬個,惠及1088萬戶居民。當然,今年“舊改”規模也不落下風,前10個月,全國已新開工改造城鎮老舊小區5.34萬個,已經超過了全年5.3萬個的目標任務。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    4萬億舊改來襲,明年起,3類人將從中受益
    根據住建部釋放的消息,未來5年,計劃將基本完成全國17萬個城鎮老舊小區的改造,這是各地上報的需要改造的城鎮老舊小區數量,涉及居民上億人。這些老舊小區,主要集中于一二線城市的老城區,以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。毫無疑問,這是一項涉及數千萬人的又一重大民生工程。
    5年時間,改造17萬個老舊小區,是什么概念?又能撬動多大數額的投資?根據華安證券和專業人士測算,未來5年間老舊小區改造投資總額預估可達4萬億元。其中基礎類投資額為1.2萬億元;改善類如果只考慮電梯和停車場,預計需要至少2.66萬億元;提升類,若按每個小區投入400萬元計算,那么17萬個小區總投資額是0.68萬億元。
    當然,這還只是保守估算,如果把改造后的老房子二次裝修所帶來的投資額也計算在內,那么舊改所撬動的投資額,還將進一步提升。
    4萬億舊改來襲,明年起,保溫材料等細分領域有望明顯受益
    基于此,專家直言不諱透露,在4萬億舊改下,有3類人將直接從中受益:
    第一類是符合舊改條件的城鎮老舊小區居民。換言之,這類人可以直接享受到舊改所帶來的巨大益處。包括但不限于以下兩方面的好處:1、居住環境大大改善,居住體驗更好了。老舊小區在經過三大項內容改造后,整體居住環境會迎來質的飛躍,尤其是引進物業、配建停車場、完成電梯加裝的老舊小區,小區管理維護、居民停車、上下樓出行等,都會方便很多;2、舊改等于是讓老舊小區完成了華麗蛻變,舊改帶來的益處,將直接體現在房子的市場房價上,尤其是底子厚配套全的高層老房子,升值空間更大。根據中介反饋,在一線城市北京,有些完成改造的老房子,升值空間甚至達到了20%以上;
    第二類是參與舊改的企業和員工。前面提到了,未來5年舊改所帶來的總投資額將高達4萬億元。業內人士表示,建材行業、建筑裝修產業、家具等內部需求、物業等外部需求以及通信設備行業將直接受益舊改。其中,防水、涂料、管材、保溫材料等細分領域有望明顯受益。具體而言,舊改帶來的機會至少有8種:外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內墻翻新改造、照明、各種五金產品、管材、智慧社區。所以,只要你所在的企業能接到舊改的大訂單,那么不管是公司還是作為員工,都將從中受益;
    第三類是城市中的“夾心層”剛需購房者。“夾心層”指的是一心幻想著購買新城區大品牌開發商、優質物業的新式低密度住宅但承擔不起購房首付款和高額月供,同時又看不上破敗不堪的老城區的那部分購房者。為什么舊改會讓這部分“夾心層”購房者受益?簡單來說就是,舊改對老舊小區一番美化、品質提升后,可能會讓這部分購房者動心。這意味著,他們將以“高性價比”的方式解決住房問題。哪怕只是把舊改后的老舊小區,作為購買新房的“跳板”,同樣可以理解為從中受益了。
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